Gruppo d'Intervento Giuridico o.n.l.u.s.

In relazione alla nostra richiesta di informazioni a carattere ambientale e di adozione di opportuni interventi sui cantieri in corso nella lottizzazione di Salina Bamba, abbiamo ricevuto dal Servizio urbanistica ed edilizia privata del Comune di San Teodoro la seguente cronistoria (nota del 4 gennaio 2008) relativa all’intero piano di lottizzazione. Da essa risulta che i lavori in corso sarebbero il completamento del piano di lottizzazione (mc. 115.500 complessivi).    Risposte da altre amministrazioni pubbliche richieste non sono ancora pervenute e, allo stato e secondo quanto comunicato dal Comune territorialmente competente, gli interventi appaiono regolari.  Resta l’amara constatazione di una penisoletta (Capo Coda Cavallo) e di una zona umida (Salina Bamba) ormai radicalmente trasformati o assediati da una forte antropizzazione.    Nel mentre giunge un sequestro penale di un altro complesso immobiliare, a Lu Fraili, sempre a San Teodoro.

Amici della Terra e Gruppo d’Intervento Giuridico

Relazione illustrativa inerente la Lottizzazione " Salina Bamba " in Coda Cavallo del Comune di San Teodoro.

1. In data 15/10/1976 è stata stipulata la prima convenzione urbanistica tra la Soc. GREDOS S.A.,  proprietaria delle aree e Comune di San Teodoro, per la realizzazione di un Piano di Lottizzazione, in località "Salina Bamba" – Coda Cavallo – Zona F (insediamento Turistico) del Programma di Fabbricazione allora vigente (nonché attualmente in vigore);

2. Detta Convenzione veniva stipulata previa acquisizione di:

-  Delibera Consiglio Comunale n. 15 del 28/02/1975 di approvazione del Piano ( Delibera  approvata  dal Comitato di Controllo in data 12/03/1975);

-   Nulla Osta Assessorato Regionale EE.LL. Finanze ed Urbanistica n. 15 del 27/01/1976;

-   Delibera Consiglio Comunale n. 61 del 23/07/1976 di approvazione dello schema di convenzione  (Delibera approvata dal Comitato di Controllo in data 10/08/1976);

-   Delibera Giunta Comunale n. 128 del 13/10/1976 di approvazione stesura definitiva della  Convenzione più approvazione polizza fideiussoria;

Il Piano di Lottizzazione di che trattasi :

-prevedeva una volumetria max insediabile pari a mc. 115.500, organizzata in comparti di attuazione  ( dal n. 1 al n. 4 con volumetrie pressoché equivalenti, come risulta dalla relazione illustrativa e norme tecniche generali allegato 6 della convenzione urbanistica n. 17/76), secondo uno schema indicativo di massima ( sia per quanto concerne la dislocazione dei volumi, delle tipologie e del sistema viario) rappresentato in planivolumetrico.

3.   In data 11/12/1979  è stata stipulata una nuova convenzione urbanistica di variante alla precedente 1976 tra la Soc. GREDOS S.A., proprietaria delle aree e il Comune di San Teodoro -;

4.     Detta Convenzione veniva stipulata previa acquisizione di :

             -    Delibera Consiglio Comunale n. 59 del 29/09/1978 (approvazione

              modifica dislocazione  Planovolumetrica)

•-           Nulla Osta Assessorato Regionale EE.LL. Finanze ed Urbanistica n. 1129/u del 18/11/1978  

•-           Delibera Consiglio Comunale n. 7 del 28/02/1979 dava mandato al Sindaco a stipulare nuova convenzione integrativa);

•-           La variante concerneva una nuova dislocazione planovolumetrica dei fabbricati, con nuova organizzazione dei comparti di attuazione ( restando ferme e confermate  le superfici e i volumi edificabili, le superfici da adibirsi a standards urbanistici nonché tutti gli obblighi e oneri stabiliti nella convenzione n. 17/76); alla luce di detta variante in luogo dei quattro comparti venivano individuati cinque comparti.                                                ( convenzione n. 8/79)

•-           Successivamente alla stipula della convenzione n. 8/79, veniva rilasciata in data 19/12/1979 concessione edilizia n. 220 per la realizzazione degli esecutivi, relativa ai comparti 1, 2, 3, 4, 5.

•-           in data 27/11/1986 il Sindaco ( Piras ) ha rilasciato, a richiesta degli interessati, proroga dei termini della concessione edilizia n. 220/79, per l’ultimazione dei lavori , fino al 1988;

•-           in data 09/03/1988,  l’Assessore all’Urbanistica ( Mura) ha concesso ulteriore proroga fino al 1990. 

5.  In data 15/04/1999 è stata stipulata una nuova convenzione urbanistica di variante di assestamento  alle precedenti  del 1976 e del 1979, nonché per la formalizzazione, individuazione, frazionamento e cessione  delle aree di destinate a strade, parcheggi pubblici e  verde pubblico, nel rispetto delle volumetrie assentite e previste dalle precedenti convenzioni n. 17/76 e n. 8/79.

6.       Si evidenzia che la variante di cui alla convenzione n. 3/99, non apporta significative modifiche relative alla conformazione e delimitazione dei comparti 4 e 5 di cui alla convenzione urbanistica n. 8/79,   restando, questi , pressoché invariati e coincidenti ( si tenga conto che la  sovrapposizione di verifica è stata effettuata utilizzando supporti cartografici diversi tra loro).

7.       Dalla relazione allegata alla convenzione n. 3/99, relativamente ai comparti 4 e 5 , si rileva inoltre quanto segue:

•-           La volumetria complessiva assegnata ai comparti in convenzione n. 8/79 era pari a mc. 43.629 ( di cui 16.600 ricettivo comparto 4 e 27.029 residenziale comparto 5)

•-           La variante di cui alla convenzione n. 3/99 , ridistribuisce i volumi con un indicazione planimetrica di larga massima ( gli ingombri non risultano quotati planimetricamente), in  mc. 22.460 nel comparto 4  con destinazione ricettiva; mc. 11.340 nel comparto 5 con destinazione residenziale ( minore di mc. 27.029 prevista in convenzione 8/79, con una riduzione volumetrica pari a mc. 15.689).

•-           Alla luce di quanto sopra, si fa rilevare che la variante ha comportato una riduzione complessiva della volumetria insediabile nei  comparti 4 e 5 pari a mc. 9.829, rispetto a quanto prevedeva la convenzione n. 8/79.

•-           Tale residuo è stato individuato in altro ambito, della proprietà, destinandolo a attrezzature comunitarie e servizi attinenti alle residenze.

•-           Le opere di completamento delle urbanizzazione ( rete viaria e parcheggi) dei comparti 4 e 5 , concernono principalmente  nella utilizzazione  della sede  stradale esistente ed in uso da decenni, in luogo della strada prevista negli elaborati di lottizzazione di cui alla convenzione rep. N. 8/79.  Ciò al fine di evitare interventi superflui sull’ambiente. In conseguenza , nel comparto 5, fermo restando la conferma dei parcheggi già realizzati, i nuovi parcheggi destinate alle residenze sono stati individuati lungo la strada in aree prive di vegetazione.

•-           Della variante , sempre relativamente ai comparti 4 e 5, fa parte una tavola ( Tav. 5) con rappresentazione di massima degli ingombri dei fabbricati , posizionati all’interno dei perimetri dei comparti stessi, con il principio del massimo  rispetto e salvaguardia dell’ambiente.

•-           La variante nel suo complesso, è stata ritenuta coerente con le disposizioni paesaggistiche, infatti il provvedimento di approvazione di detta variante prot. n 7145 del 05/11/1998 da parte dell’Ufficio Tutela del Paesaggio di Nuoro ( R.A.S. ), nella premessa testualmente recita:  "… espletati gli opportuni accertamenti, considerato che il progetto di piano in oggetto risulta coerente con le esigenze di tutela dei beni paesistico-ambientali vincolati ai sensi della legge 1497/39 e della 431/85 in quanto la proposta di variante al p.di l. …. omissis …. risulta paesisticamente corretta. I volumi, ubicati in un area più vasta ne permettono l’inserimento nel rispetto delle peculiarità dei siti, riequilibrando il quadro naturale con i volumi esistenti. La cura e la ricerca degli elementi architettonici, l’ubicazione e le altezze dei corpi di fabbrica  permettono un risultato ottimale ai fini paesaggistici riqualificando architettonicamente , l’edificato esistente…..".

•A.      Detto piano ha ottenuto l’approvazione da parte della Commissione Edilizia in data 07/10/1998;

Lo stesso ha ottenuto il parere favorevole ex art. 12 legge 1497/39 da parte del competente Ufficio Tutela del Paesaggio di Nuoro (organo della R.A.S. – Assessorato P.I.) in data 05/11/1998 con provvedimento n. 7145);

•B.      In data 11/11/1998 , il Consiglio Comunale, con deliberazione n. 39 , adotta la variante –

•C.      In data  05/02/1999, il Consiglio Comunale , con deliberazione n. 7 adotta definitivamente la variante di che trattasi;

•D.      Ai fini dell’approvazione di detto Piano, sono state osservate le prescrizioni di cui all’art. 20 L.R. 45/89 (pubblicità), mediante:

-deposito in segreteria dello stesso a disposizione di chiunque avesse interesse;

-dato avviso di avvenuta adozione da parte del Consiglio Comunale mediante pubblicazione su  quotidiano L’Unione Sarda del 27/11/1998;

-dato avviso mediante manifesti murari;

-dato avviso mediante pubblicazione all’Albo Pretorio del Comune di San Teodoro;

•E.      Il piano diviene esecutivo a seguito di pubblicazione in B.U.R.A.S. dell’estratto della delibera Consiglio Comunale n. 7/1999, avvenuta  in data 18/03/1999;

•F.      Nei termini di legge, non risultano  essere  state presentate osservazioni né opposizioni all’approvazione di detto Piano.

•G.     Relativamente all’aspetto urbanistico,  la variante è stata  ritenuta compatibile sia con lo strumento Urbanistico in Vigore (Studio Disciplina delle Zone F – praticamente rimasto invariato) sia con le disposizioni contenute dall’art. 2 L.R. n. 23 del 07/05/1993 ( che ha introdotto l’art. 10 bis alla L.R. 45/89).

Al momento della presentazione della variante, sono risultate realizzate da oltre un decennio, il 95% (circa) le opere di urbanizzazione primaria che comprendevano :

•-           Viabilità – Rete fognaria – Acquedotto – Rete elettrica – Rete telefonica- depuratore ( oggi dimesso in quanto tutti gli impianti fognari sono stati allacciati alla rete fognaria comunale.

•-           Tale elemento  trova, in parte, riscontro concreto nei rilievi aerofotogrammetrici redatti a cura dell’ERAS di Cagliari nel 1983      

Per dette opere risulta che  il Comune, a seguito di sopralluogo eseguito da personale dell’Ufficio Lavori Pubblici comunale, ha  provveduto in data 27/04/2006, a svincolare la polizza fidejussoria a suo tempo prestata quale garanzia per l’esecuzione delle urbanizzazioni).

•H.      In data  05/11/1998 con provvedimento n. 7150 l’Ufficio Tutela del Paesaggio di Nuoro   Autorizzava ai sensi dell’art. 7 della legge 1497/39, il completamento delle opere di urbanizzazione ;

•I.         In data 05/05/1999, veniva rilasciata concessione edilizia n. 15, per il completamento della opere di urbanizzazione già realizzate ed esistenti

Facendo seguito alla stipula della citata convenzione urbanistica n. 3/99 e successivamente al rilascio della Concessione Edilizia n. 15/99 ( completamento opere delle opere di urbanizzazione e dalla presa d’atto  dell’esistenza delle stesse  ) , si è proceduto al rilascio delle seguenti concessioni edilizie, relative a edifici nei vari comparti :

Tutte le concessioni edilizie sono state rilasciate previa acquisizione delle autorizzazioni paesaggistiche ( N.B. – tutte la autorizzazioni paesaggistiche, sono state  sottoposte a verifica sia da parte dell’Ufficio Tutela del Paesaggio di Nuoro, che da parte della Soprintendenza di Sassari, senza che sia mai stato sollevato alcun rilievo né in ordine al merito né in ordine alla legittimità).

•-           Nello specifico, si ribadisce che tutte le concessioni edilizie rilasciate n. 53, 54, 55, 56 e 57 del 13/06/2007 nel comparto 5 ( come le altre rilasciate nei comparti 4 e 5), seppur con diverse e non sostanziali modifiche, agli ingombri ed al posizionamento rispetto al planivolumetrico ), sono rispettose dei limiti del comparto edificatorio, nel rispetto delle volumetrie dallo stesso previste, coerenti con il principio del massimo  rispetto e salvaguardia dell’ambiente ( elemento questo di fatto acclarato dai competenti Organi di Tutela del Paesaggio-  Ufficio Tutela del Paesaggio Comunale, Ufficio Tutela del Paesaggio Regionale e dalla Soprintendenza ) .

La presente relazione non prende in esame la convenzione urbanistica rep. N. 93.787 del 6/12/2006, peri seguenti motivi:

1. Non incidente  sui comparti 4 e 5, né in ordine alle volumetrie assegnate dalle precedenti convenzioni, né in ordine alla loro delimitazione ed identificazione planimetrica
2. Non sono state rilasciate concessioni edilizie aventi nesso causale con detta convenzione.

            ITER PROCEDURALE RILASCIO CONCESSIONI EDILIZIE

             N. 53, 54, 55, 56 e 57 del 13/06/2007

CRONISTORIA

•-           L’ intervento ricade all’interno  di un P. di L. che risulta in essere dal 15/10/1976, (rep. n. 17/76), data della prima convenzione e succ. modifiche, di cui al (rep. 8/79) e (3/99);

•-           Le opere di urbanizzazione di tale P. di L. sono state autorizzate con provvedimento della Soprintendenza n. 14088 del 24/12/1981 e autorizzate da N.O. dell’ ufficio Tutela del Paesaggio prot. 7145 del 05/11/1998;

•-           L’intervento ricade all’interno di un P. di L. fatto oggetto ( con Delibera di C.C. n° 37/05)  di verifica ai sensi degli artt. 4 – 6 della L.R. 8/04 secondo le procedure di cui alla circolare R.A.S. 40/GAB/2005  Detta delibera  ha ottenuto il parere di coerenza con Determina del Direttore Generale dell’Urbanistica della R.A.S. n° 833/DG del 22/11/2005;

•-           Il progetto per la realizzazione di n. 5 corpi residenziali è stato presentato  dalla Soc. Immobilmare S.R.L. in data 27/01/2006, di cui al prot. 1176;

•-            L’istruttore in data 13/04/2006 , vista la delibera di C.C. n° 37/05, (pubblicata in B.U.R.A.S. n° 36 del 29/11/2005), ha espresso parere favorevole;

•-           In data 18/05/2006 prot. 6266 l’ Ufficio Comunale Tutela del Paesaggio autorizza la realizzazione dell’intervento;

•-           In data 03/08/2006, vengono determinati gli oneri concessori;

•-           In data  20/09/06 (quindi successivamente all’entrata in vigore del Piano Paesaggistico Regionale pubblicato in B.U.R.A.S. n° 30 del 08/09/2006) con note prot. 11598/06 (Tipologia M4), n° 11599/06 (Tipologia M5 unità A e B), n° 11600/06 (Tipologia M3), n° 11601/06 (Tipologia M2) e n° 11602/06 (Tipologia M1), la Soc. Immobilmare S.R.L. richiede il rilascio delle rispettive concessioni edilizie, producendo ricevute comprovanti il pagamento degli oneri concessori.

•-           preso atto del parere della Direzione Generale dell’Urbanistica del 30/03/2006 , relativo a specifico quesito posto da questo servizio, dal quale emerge che il divieto di edificazione nelle zone F previsto dal piano paesaggistico , riguarda quelle prive di piani attuativi ( quindi diverso dal caso di che trattasi)

•-           acquisito parere legale in data 12/05/2007, dal quale si ricava la sussistenza delle condizioni, per il caso in esame, dell’applicabilità dell’art. 10bis della legge regionale n. 45/89

•-           Inoltre, si fa presente che  prima della data di rilascio delle Concessioni impugnate, il Comune, a seguito di sopralluogo eseguito da personale dell’Ufficio Lavori Pubblici comunale, aveva  provveduto in data 27/04/2006, a svincolare la polizza fidejussoria  a suo tempo prestata quale garanzia per l’esecuzione delle urbanizzazioni (condizionando il fatto, che venisse prodotta ulteriore polizza pari ad € 10.000).

•-            Polizza questa, quale garanzia  per la realizzazione di una pavimentazione con binder chiuso, a completamento di un tratto stradale di circa 290 mt. posto in altro e distante comparto non funzionale, rispetto a quello in esame .                  

TUTTO CIO’ PREMESSO E CONSIDERATO

In data 13/06/2007 si rilasciano le Concessioni Edilizie n. 53,54,55,56 e 57.

IN TERMINI RIASSUNTIVI

Appare il caso di significare ad integrazione :

•1.       che già  nell’anno 1999 , la lottizzazione di che trattasi è stata fatta oggetto  di verifica da parte di questo Servizio, a seguito  esposto di Associazioni Ambientaliste Regionali. Dalla verifica nulla di irregolare era emerso (come tra l’altro riconosciuto a mezzo stampa – Nuova Sardegna del 20/11/1999- dal Responsabile del Gruppo d’Intervento Giuridico) .

•2.       Le risultanze di detta verifica sono state   trasmesse, per quanto a conoscenza, ai Carabinieri di San Teodoro in data 22/11/1999

•3.       La Procura del Repubblica di Nuoro  è stata edotta della situazione della lottizzazione,  anche con la consegna di successivi atti (giusto  verbale di acquisizione n. 21/5 Sez. P.G.CC. del 03/08/2000)

•4.       Le concessioni edilizie n. 53,54,55,56 e 57 del 13/06/2007, ( relative agli interventi in corso di esecuzione) costituiscono il completamento del Comparto 5, nel rispetto delle volumetrie assegnate dalla lottizzazione, nonché all’interno della perimetrazione del comparto stesso.

•5.       Le stesse sono state rilasciate tenuto conto anche del P.P.R. e della sua disciplina transitoria

•6.       Non è stata posta in essere  alcuna variante alla lottizzazione,  che abbia previsto " altri 10.000 metri cubi", rispetto a quelle originariamente previste ( mc. 115.500)

•7.       Relativamente alla presenza nelle vicinanze  dello stagno" Salina Bamba", si fa presente che lo stesso non risulta incidente rispetto  alla  distanza prescritta dall’art. 10bis della L.R. 45/89, infatti tale disposizione recita "…….. 300 metri dalla linea di battigia , anche se elevati sul mare …" e non dagli stagni.  Tra l’altro da una visura catastale detto stagno risulta essere di proprietà privata;  quindi, neanche del demanio pubblico marittimo.  Per quanto concerne, la comunicazione dello stagno con il mare, si fa presente che è stata quasi sempre attivata da intervento umano (a volte con autorizzazioni della Capitaneria e a volte con interventi abusivi) salvo che per eccezionali eventi metereologici.

QUADRO RIEPILOGATIVO VOLUMI PREVISTI E CONCESSIONATI NEI COMPARTI

DI CUI ALLE  CONVENZIONI  REP. 17/76, 8/79, 3/99 e 93.787/06

COMPARTI   1-2-3  (realizzati)                                                                                                  MC.   70.471,00

COMPARTO 4 (ricettivo realizzato)                                                                                           MC.   22.420,00

COMPARTO 5 (res./turistico – parte realizzato, parte in corso d’opera, parte concessionato)   MC.   11.298,65

                                                                                                                                  TOTALE   MC. 104.189,65

COMPARTI 6 e 7 di cui alla conv. Rep. 93.787 del 06/12/2006 (non ancora concessionati) MC.   11.170,90

                                                                                                                                  TOTALE   MC. 115.360,55

TOTALE VOLUMI  PREVISTI DALLE CONVENZIONI  REP.  17/76 , 8/79, 3/99             MC. 115.500,00

TOTALE VOLUMI PREVISTI DALLA CONVENZIONE REP. 93.787 del 06/12/2006      MC. 115.441,90

VOLUMI PREVISTI IN CONVENZIONE REP. 93.787/06  MC. 115.441,90  <  MC. 115.500  VOLUMI PREVISTI NELLE CONVENZIONI REP.  17/76, 8/79, 3/99

In conclusione , alla luce di quanto sopra esposto , si ritiene che l’iter seguito e posto in essere, sia stato coerente con le disposizioni in vigore, in linea con le modalità operative  dello stesso Servizio.

Servizio urbanistica ed edilizia privata del Comune di San Teodoro

da La Nuova Sardegna, 26 gennaio 2008

San Teodoro, sequestrati 16 appartamenti.
Sigilli nel complesso in costruzione sulla strada di fronte a Punta Aldia. Emerse irregolarità che presuppongono il blocco dei lavori.    Luisa Satta

 SAN TEODORO. Mentre le ruspe hanno iniziato a girare nei comuni isolani per eseguire le ordinanze di demolizione ormai passate in giudicato, non si ferma la macchina dei controlli da parte delle forze dell’ordine preposte al controllo degli abusi in campo edilizio. L’ultima segnalazione in ordine di tempo, arriva da San Teodoro dove i carabinieri del paese, su disposizione del tribunale di Nuoro, hanno sottoposto a sequestro preventivo sedici unità immobiliari in corso di realizzazione nella frazione di Lu Fraili.      È un complesso edilizio con distinti corpi di fabbrica realizzato a poche decine di metri dalla strada statale 125, proprio di fronte a Punta Aldia. Villette ancora in costruzione realizzate in zona B del programma di fabbricazione comunale nello stile imperante sulla costa orientale dell’isola.  Ovvero con archi in abbondanza, pilastri in granito grezzo e pietra «giallo San Giacomo» faccia a vista che i proprietari dei terreni, originari della borgata teodorina, avrebbero dato in permuta a un’impresa edile. Non si tratta di abusi totali ma di irregolarità che presuppongono comunque il blocco dei lavori da parte dell’autorità giudiziaria.    La magistratura, con il provvedimento, ha in pratica congelato le costruzioni in attesa di appurare meglio tutti i delicatissimi contorni della vicenda. Costruzioni realizzate in pieno centro urbano, quindi, in una zona ormai quasi interamente edificata, forte della presenza di seconde case utilizzate soprattutto nei mesi estivi.    I carabinieri nelle indagini si sono avvalsi della collaborazione del Corpo forestale di Siniscola. E sono intervenuti in seguito a un esposto ben dettagliato. Nella nota formale consegnata ai militari si faceva riferimento alla costruzione del manufatto in difformità della concessione edilizia regolarmente rilasciata dal Comune di San Teodoro. Secondo i firmatari dell’esposto, l’immobile sarebbe stato realizzato a poca distanza, se non sopra, un corso d’acqua esistente nel lotto, alterando così il normale deflusso delle acque.    Le indagini degli inquirenti sono state lunghe e laboriose, e si sarebbero concluse a metà gennaio con l’invio alla procura della Repubblica di Nuoro di un rapporto ben circostanziato. Nelle prove raccolte dai carabinieri e inserite nel fascicolo giudiziario emergerebbero alcune difformità rispetto al progetto originario che avrebbero convinto il pubblico ministero, la dottoressa Ghirardi, a emettere il provvedimento di sequestro preventivo.    L’ordinanza è stata materialmente posta in essere dai carabinieri della stazione di San Teodoro lunedì scorso mentre il provvedimento del rappresentante della pubblica accusa per conto del tribunale barbaricino, come si evince dal cartello di sequestro in bella vista davanti all’edificio in costruzione, riporta la data del 17 gennaio scorso.    Si annunciano tempi duri, quindi, per chi non rispetta appieno i dettami in campo urbanistico con i ranger della regione, gli uomini dell’Arma e altre forze di polizia particolarmente intenti sul fronte caldo dei controlli e degli accertamenti tesi a stroncare sul nascere il fenomeno delle violazioni urbanistiche. Un fenomeno che vede la nuova provincia Olbia-Tempio al secondo posto nell’isola dopo Cagliari per il numero di abusi rilevati.

(cartografia Comune di S. Teodoro, foto C.C., archivio GrIG)