Gruppo d'Intervento Giuridico o.n.l.u.s.

Capo Malfatano

Quanto sta accadendo sulla costa di Teulada (CA), fra Capo Spartivento, Tuerredda e Malfatano, ha veramente dell’incredibile.  Ancora nel XXI secolo la Sardegna vede massacrato dal cemento e dall’antropizzazione uno dei suoi luoghi più belli in nome della speculazione, dell’insipienza, dell’arroganza.   E’ uno dei pochi grandi tratti di costa (circa 35 km.) ancora in gran parte integri del Mediterraneo.    Rocce, piccole calette (Tuerredda, Campionna, Piscinnì), ambienti dunali, stagni (Piscinnì, Tuerredda), porti naturali già utilizzati in antichità (come la Merkat fenicia nel rìas di Malfatano), tutelati con vincolo paesaggistico (decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.), in parte con vincolo archeologico (decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.), destinati ad area marina protetta (legge n. 394/1991 e s.m.i.).

 Il quadro.     Poche frasi, per comprendere. “Gli interventi residenziali hanno necessità di cura e manutenzione durante tutto il corso dell’anno, quindi potenzialmente le attività del settore … dell’edilizia, del giardinaggio, dell’impiantistica, potrebbero assumere un importante ruolo nello sviluppo e nell’occupazione locale”.   Nel solco delle famose dissertazioni berlusconiane sul futuro dei sardi durante la campagna elettorale delle regionali 2009. Così ha dichiarato il sindaco di Teulada Giovanni Albai durante la seduta del Consiglio comunale dello scorso 23 marzo 2010 per perorare la causa della società immobiliare S.I.T.A.S. s.r.l. di “poter variare l’impianto urbanistico complessivo recato dagli attuali PdL e le relative destinazioni d’uso, per adeguarli alle attuali richieste del mercato turistico, con conseguente possibilità di conseguire un miglior risultato imprenditoriale dell’operazione attraverso un più razionale impiego delle aree a propria disposizione”.  E così ha approvato all’unanimità il Consiglio comunale di Teulada con deliberazione n. 11 del 23 marzo 2010.

Un altro fatto serve parecchio per comprendere il clima di questa vicenda.

cantiere S.I.T.A.S. s.p.a., Malfatano - Tuerredda, Teulada

Il Comune di Teulada, al fine di curare le procedure per venire incontro alle esigenze della società immobiliare S.I.T.A.S. s.p.a., ha affidato un incarico al costituendo raggruppamento temporaneo di imprese Studio legale associato Caso-Ciaglia di Roma e alla Sting Engineering s.r.l. di Cagliari per un importo di euro 185.000 + I.V.A. L’incarico, come recita l’avviso di aggiudicazione dell’appalto del 19 ottobre 2010, “ha per oggetto l’insieme delle attività di progettazione, consulenza e assistenza giuridico-amministrativa e di carattere tecnico-progettuale occorrenti per l’approvazione della variante urbanistica e per la progettazione degli interventi di interesse pubblico nell’ambito del comparto urbanistico in località Malfatano”.      Non potendo, infatti, modificare destinazioni d’uso e ubicazioni di volumetrie (circa 33.500 metri cubi) a proprio piacimento, Società immobiliare e Comune di Teulada dovranno percorrere tutte le varie procedure tecnico-giuridiche (varianti urbanistiche, valutazioni di impatto ambientale, valutazioni paesaggistiche, ecc.) che il quadro normativo prevede e che, finora, sono apparse in più occasioni piuttosto disinvolte.

Per venire incontro agli immobiliaristi (il gruppo M.P.S. il cui vice-presidente è Gaetano Caltagirone, i Toti, i Benetton, Emma Marcegaglia, i Toffano) ora il Comune di Teulada spenderà 185 mila euro + I.V.A.

rìas di Malfatano

Il progetto in corso di esecuzione.      Grazie alle ruspe e al cemento, prende sempre più chiara forma il progetto turistico-edilizio sulla costa di Teulada, da Capo Spartivento a Tuerredda, a Malfatano.

Il progetto, elaborato dallo Studio Arassociati di Milano (già noto in Sardegna per aver progettato il campus di Tiscali e la residenza di Renato Soru) è molto chiaro.     Più ville e meno ricettività alberghiera, rispetto alle versioni iniziali in precedenza approvate.   Come se non fosse ancora chiaro, con la successiva deliberazione n. 13 dell’1 aprile 2010, il Consiglio comunale di Teulada, accogliendo le istanze della Società immobiliare, ha approvato la rimodulazione delle volumetrie e la modifica delle tipologie edilizie.   Quelle alberghiere (il comparto G: “un corpo centrale suddiviso in tre blocchi irregolari  e 11 aggregati distinti più piccoli”) ricordano tipologie facilmente frazionabili in singole unità immobiliari. Il resort di Malfatano (300 camere, 5 stelle) dovrebbe esser operativo a partire dal 2011, secondo le intenzioni dichiarate.   E le ville di lusso a Malfatano non sono poche: nel comparto D (16 unità immobiliari), nel comparto F (29 unità immobiliari, di cui solo 12 finora autorizzate), di varie tipologie ma tutte con piscina d’ordinanza. Da 380 mq. di coperto in vendita e migliaia di mq. di giardino esclusivo a 1,5 milioni di euro l’una, così ha raccontato sorridendo chi stava sui mezzi cingolati. Complessivamente 140 mila metri cubi di volumetrie complessive sui 700 ettari di costa.

progetto villa S.I.T.A.S. s.p.a., Malfatano - Tuerredda, Teulada

Il progetto vince il “mattone d’oro” 2010.  Non è uno scherzo, si tratta del premio Real Estate Awards.    E hanno proprio ragione: è sicuramente una speculazione immobiliare molto redditizia.

Il Servizio tutela paesaggistica di Cagliari ha confermato (nota n. 9782 del 26 marzo 2010) quali siano le intenzioni comunali: “spostare i volumi previsti nei sub-comparti E1-h ed E1-i, con la variante al PUC in adeguamento al P.P.R., nel pieno rispetto della vigente normativa regionale”, ricordando che “comunque si dovranno obbligatoriamente percorrere i procedimenti di attivazione previsti dalle normative di riferimento, comprese le valutazioni paesaggistiche di cui al D.Lgs. 42/2004 e quelle di impatto ambientale”.   Insomma – bontà loro – nessuno spostamento automatico, come appariva inizialmente nei disegni comunali (deliberazione Consiglio comunale Teulada n. 37 del 3 ottobre 2008).

In estrema sintesi è stato deciso di modificare lo strumento urbanistico comunale per venire incontro alle richieste della Società immobiliare: la rilocalizzazione di volumetrie (33.500 metri cubi), l’acquisizione di concessioni demaniali sulle ridotte spiagge e, soprattutto, la drastica decurtazione della quota alberghiera con la destinazione del 25% delle volumetrie a ville. L’intento, in pratica, è di “variare l’impianto urbanistico dell’attuale piano di lottizzazione per adeguarlo alle richieste del mercato turistico”, come ha riporta fedelmente La Nuova Sardegna, nell’edizione del 25 marzo 2010.  L’iniziativa è propedeutica a un futuro accordo di programma Comune – Regione – Privato.

Tuttavia, alcune “varianti” vengono, viceversa, imposte dai ritrovamenti archeologici a Tuerredda, su “una collinetta artificiale di circa mq 1500”, relativi probabilmente “ad una fabbrica di laterizi di età storica, presumibilmente romana, in territorio dell’antica Tegulae”, come indica la Soprintendenza archeologica di Cagliari (note n. 6447 del 21 ottobre 2010 e n. 7143 del 22 novembre 2010): un modulo ricettivo di 30-50 stanze è stato – per ora – bloccato, così come nel 2004 non è stata autorizzata la trasformazione del comparto E 1 - h (Cala Antoni Areddu – Sa Calarza) tutelato con vincolo idrogeologico (regio decreto n. 3267/1923 e s.m.i.) dal Corpo forestale e di vigilanza ambientale (determinazione Comandante C.F.V.A. n. 47 del 26 marzo 2004).

 Chi costruisce (e guadagna).    Il complesso ricettivo “eco-compatibile” Malfatano Resort s.p.a. è una joint venture composta da Sansedoni s.p.a. (40 %, gruppo Fondazione Monte dei Paschi di Siena, divenuta la banca del mattone, dove ormai conta moltissimo Francesco Gaetano Caltagirone), famiglia Benetton attraverso la Ricerca Finanziaria s.p.a. (25 %), Gruppo Toffano (24 %), Silvano Toti s.p.a. (11 %) con il fortissimo interesse del Gruppo Marcegaglia.  Infatti, il Gruppo dell’attuale Presidente nazionale della Confindustria Emma Marcegaglia gestirà – secondo i programmi – il resort di Malfatano (300 camere, 5 stelle) operativo a partire dal 2012, secondo le intenzioni dichiarate. Quel Gruppo Marcegaglia che in Sardegna sembra aver trovato l’America.   Titolare, attraverso la Mita Resort s.r.l. (45% del capitale sociale in mano a Emma Marcegaglia, il resto di proprietà di Massimo Caputi – immobiliarista incappato in disavventure giudiziarie – ,Andrea Donà delle Rose, Lorenzo Giannuzzi), del Forte Village di S. Margherita di Pula (definito da anni il migliore resort del mondo), ha acquisito da poco e per due soldi l’ex Arsenale di La Maddalena per 40 anni.   Tuttavia, sembra che – secondo notizie informali – la Mita Resort abbia intenzione di sganciarsi dall’affare ritenendolo troppo oneroso.

Il progetto edilizio complessivo è della S.I.T.A.S. s.p.a. (sede: Cagliari, Viale Diaz n. 29) composta dal medesimo azionariato e con Presidente del Consiglio di amministrazione l’immobiliarista Claudio Toti.

progetto S.I.T.A.S. s.p.a., Malfatano - Tuerredda, Teulada

Il contesto “storico” di speculatori e amministratori locali.      Da parecchi anni incombe il tentativo speculativo su questo autentico paradiso costiero.   Negli anni ’70 del secolo scorso furono i lombardi Monzino, attraverso la loro società S.I.T.A.S. s.p.a., a progettare su quasi 900 ettari di costa la nuova Costa Smeralda nel sud Sardegna. Si doveva chiamare Costa Dorada: alberghi, ville, campi da golf con centinaia di migliaia di metri cubi di volumetrie.    Non se ne fece quasi nulla, solo un paio di ville.   Soltanto la durissima opposizione legale delle associazioni ecologiste Gruppo d’Intervento Giuridico e Amici della Terra condusse alle condanne in sede penale ed alla successiva demolizione delle opere abusive (2001) del tentativo speculativo nella splendida baia di Piscinnì, enclave amministrativa di Domus de Maria, portata avanti in un primo momento dal gruppo Monzino, successivamente da una società aderente alla Lega delle Cooperative.           Alcuni anni fa la Società immobiliare venne rilevata dalla Forma Urbis s.p.a. di due architetti-imprenditori veneti, Gianpietro Gallina e Albano Salmaso, che fecero proclamare, con sovrano sprezzo del ridicolo, all’allora Sindaco di Teulada Tore Mocci l’arrivo sulle coste sulcitane di ben 2.500 posti di lavoro ed anche di più grazie ai 189 mila metri cubi di alberghi e ville di lusso che gli intraprendenti veneti affermavano di voler realizzare[1].     In realtà non realizzarono un bel niente, così come a Capo Pecora, sulla costa di Arbus, dove hanno rilevato la storica azienda agricola sul mare dei Casana.   A questi architetti-imprenditori evidentemente interessava l’approvazione dei progetti immobiliari presentati da rivendere, poi, a prezzi esorbitanti.   Ed è quello che hanno fatto.   Anche dividendo in cinque l’unico progetto immobiliare, con l’avvallo della Regione autonoma della Sardegna, ai fini delle valutazioni di impatto ambientale, in contrasto con la direttiva comunitaria in materia (la n. 85/337/CEE, integrata e modificata dalla n. 97/11/CE).   Poi la nuova, attuale, compagine societaria, subentrata – sembra – per un corrispettivo di 40 milioni di euro, e sempre la solita disponibilità degli amministratori locali.

progetto villa S.I.T.A.S. s.p.a., Malfatano - Tuerredda, Teulada

Le vicissitudini amministrative, le valutazioni ambientali, l’avvio dei lavori.        Nell’estate 2006 veniva accertato il modesto avvìo dei lavori nell’area dell‘incombente progetto immobiliare S.I.T.A.S. s.r.l. (allora controllata dal gruppo Forma Urbis di Padova) che, allora, riguardava complessivamente quattro complessi alberghieri, quattro residences, due agglomerati di residenze stagionali private – “seconde case” – servizi per mc. 189.000 di volumetrie complessive su 394 ettari, di cui 90 ettari destinati all‘edificazione, 184 ettari a verde privato, 120 ettari a verde pubblico, 3,3 ettari a parcheggi ad una distanza dalla battigia marina variabile da mt. 300 a mt. 500 (alberghi + residences, mc. 139.000, 2.500 posti letto) e tra mt. 500 e mt. 2.000 (residenze stagionali private, mc. 18.000), con un investimento dichiarato di 100 miliardi di vecchie lire ed un invero improbabile e non dimostrato numero di posti di lavoro quantificati in 2.500 unità.

Probabilmente i lavori erano iniziati poco prima dell‘adozione del piano paesaggistico regionale - P.P.R. del 24 maggio 2006 (deliberazione Giunta regionale n. 24/17).       Nel cartello “inizio lavori” veniva indicata la relativa concessione edilizia n. 23 del 7 aprile 2004 e la data di inizio del 9 luglio 2004, nonché l‘autorizzazione provinciale per la realizzazione delle modifiche all‘asse stradale n. 670/2004 del 10 novembre 2004, ben successiva alla data indicata quale inizio dei lavori. Lo stato dei lavori, di ridotta consistenza, rendeva difficile supporre un effettivo e sostanziale inizio alla data indicata del 9 luglio 2004.
In merito le associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d‘Intervento Giuridico inoltravano (esposto del 3 luglio 2006) una richiesta di informazioni a carattere ambientale e adozione degli opportuni interventi alle amministrazioni pubbliche competenti e, per opportuna informazione, al Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Cagliari. In sostanza, si chiedeva di verificare la legittimità e liceità degli interventi in corso di esecuzione e, in caso contrario, l‘adozione dei dovuti provvedimenti di legge.

progetto S.I.T.A.S. s.p.a., Malfatano - Tuerredda, Teulada

La vicenda del progetto turistico-edilizio già noto come “Costa Dorada“, era però davvero già piuttosto lunga.

Con determinazioni Direttore Servizio S.I.V.E.A. Ass.to reg.le Difesa Ambiente nn. 2204/VIII del 18 settembre 2002 e 2218/VIII del 19 settembre 2002, al termine della procedura di “verifica preventiva“ (screening), erano stati esclusi dall‘ulteriore procedimento di valutazione di impatto ambientale (V.I.A.) rispettivamente i comparti E 1 g ed E 1 e – E 1 f, con la condizione, in presenza di “copertura arborea riconducibile a classificazione di bosco“, dell‘espletamento della procedura ai sensi dell‘art. 182 del regio decreto n. 3267/1923 e dell‘adozione delle adeguate misure di compensazione boschiva ai sensi del decreto legislativo n. 227/2001 in relazione alle aree delle quali si richiede la trasformazione. Con determinazione Direttore Servizio S.I.V.E.A. Ass.to reg.le Difesa Ambiente n. 2204/VIII2204/VIII del 18 settembre 2002, sempre al termine della procedura di “verifica preventiva” (screening), era stato disposto l‘ulteriore procedimento di valutazione di impatto ambientale (V.I.A.) per il comparto E 1 h, mentre di alcuna informazione specifica si dispone relativamente al comparto E 1 i.

il "chioschetto" di Tuerredda

Viceversa, con deliberazione Giunta regionale n. 24/17 del 24 maggio 2004 veniva concluso con giudizio di compatibilità ambientale con condizioni il procedimento di valutazione di impatto ambientale – V.I.A.[2] relativo al solo comparto in loc. Cala Antoni Areddu - Sa Calarza.

In pratica è stato diviso in cinque parti l‘unico progetto immobiliare e soltanto un comparto è stato sottoposto alla valutazione di impatto ambientale: tale prassi è considerata illegittima dalla giurisprudenza comunitaria e amministrativa nazionale[3]. Non solo, anche nell‘unico procedimento di valutazione di impatto ambientale svolto e concluso con la deliberazione Giunta regionale n. 24/17 del 24 maggio 2004 appaiono numerose le “frettolosità”: basti pensare che il pesante parere contrario del Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale non è stato minimamente preso in considerazione, al pari di varie “osservazioni” presentate dalle associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d‘Intervento Giuridico.

cartello "inizio lavori" cantiere S.I.T.A.S. s.p.a, Malfatano - Tuerredda, Teulada

Leggere per credere: “l‘intervento proposto è inserito in un piccolo bacino imbrifero i cui deflussi confluiscono in una caletta sabbiosa con una copertura vegetale che rappresenta un lembo di macchia primaria caratterizzata da fitocenosi di ginepri (juniperus oxicedrus subsp. Macrocarpa, Juniperus turbinata) e da macchia a portamento arbustivo con lentisco ed euforbia che costituiscono in simbiosi con la componente zoocenotica una biocenosi in perfetto equilibrio. La realizzazione del complesso turistico alberghiero e della viabilità ad esso connessa comporterà l‘alterazione permanente dell‘attuale assetto idrogeologico, l‘inevitabile variazione dei deflussi meteorici e conseguentemente della portata solida, con la compromissione dei delicati equilibri che regolano la dinamica costiera e gli apporti di materiali fini alla antistante spiaggia, favorendo l‘erosione. L‘intensa fatturazione dei graniti che costituiscono la litologia dominante dell‘area in oggetto, pur non rappresentando causa di non fattibilità assoluta delle opere, impone la realizzazione di interventi di contenimento dei versanti con modifica delle morfologie e con impatti visivi rilevanti. I suoli sono caratterizzati da elevata erodibilità, non solo per fattori legati alla pendenza ma per la loro scarsa coesione e natura geopedologica, fattori di rischio peraltro segnalati nella relazione allegata al progetto. Si ritiene che il sito individuato per l‘intervento in argomento non sia compatibile con le necessità legate alla gestione di una struttura ricettivo alberghiera, che deve comunque rispettare precisi paramenti urbanistici e continui adeguamenti alle normative di settore ed alle esigenze di competitività che il mercato impone; tutto ciò determina prevedibili incrementi di superfici trasformate nonché una utilizzazione pressochè totale del sito, così modificato radicalmente. Tale considerazione è frutto di un‘attenta osservazione sull‘evoluzione delle strutture ricettive costiere in aree sottoposte a vincolo … esempi significativi sono costituiti dalle strutture di Santa Margherita di Pula, che hanno praticamente raddoppiato le aree trasformate originariamente autorizzate ai sensi del R.D. 3267/1923. E‘ altresì opportuno significare che il sito in argomento ha una rilevantissima valenza paesaggistica e rappresenta una sorta di isola ecologica che deve essere gestita razionalmente con interventi di natura bio economica utilizzando gli interessi che essa è in grado di offrire, evitando di intaccare il patrimonio produttivo che non potrà essere ricostituito. Infine, una misura compensativa appare di difficile attuazione in quanto ci troviamo di fronte ad una comunità biotica in perfetto equilibrio e non in una situazione di transizione verso altre diverse forme climax. Verosimilmente l‘introduzione di piante al di fuori della loro nicchia ecologica può determinare effetti disastrosi sulle forme di vita autoctone; non si riscontrano peraltro ricostituzioni artificiali di ginepri dato il loro lento e complesso ciclo dinamico evolutivo.

cantiere S.I.T.A.S. s.p.a., Tuerredda

Tali considerazioni inducono questo ufficio ad esprimere un parere di non compatibilità dell‘intervento in oggetto con il sito individuato dato che la sua realizzazione ne comprometterebbe irreparabilmente le sue peculiarità di biodiversità e naturalità che rappresentano un patrimonio comune da rispettare e salvaguardare“ (parere Corpo Forestale e di V. A. del 12 febbraio 2004). Proprio per tali motivi, con determinazione n. 47 del 26 marzo 2004 il Comandante del Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale aveva rilasciato autorizzazione alla trasformazione di superfici boscate ai sensi del vincolo idrogeologico (artt. 7 e 182 del regio decreto n. 3267/1923 e successive modifiche ed integrazioni) dei sub-comparti E 1 – c, E 1 – f, E 1 – g, E 1 – i, mentre non era stata autorizzata la trasformazione del comparto E 1 - h (Cala Antoni Areddu – Sa Calarza).

Lo stesso Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale aveva anche certificato (vds. nota prot. n. 7345 del 20 settembre 2000) la molto probabile presenza nelle aree oggetto dei detti piani di lottizzazione di zone percorse dal fuoco negli ultimi anni: sono vietate per un periodo di quindici anni trasformazioni di ogni tipo e per un periodo di dieci anni le edificazioni su zone boscate o pascoli percorsi dal fuoco (art. 10, comma 1°, della legge n. 353/2000 integrato e modificato dall’art. 173 della legge n. 350/2003). In particolare sono stati richiesti controlli per le zone di Tuerredda – Rio de Mala (incendi del 24 settembre 1992 e del 7 luglio 1993) e Malfatano – Paderi (incendio del 22 giugno 1998) e nelle aree di Malfatano (decine di ettari) percorse dal fuoco in data 21 giugno 2001 (vds. La Nuova Sardegna, edizione del 22 giugno 2001).

qui la seconda parte di “Cronaca di una speculazione edilizia annunciata, Malfatano e Tuerredda”.

 qui la terza parte (video) di “Cronaca di una speculazione edilizia annunciata, Malfatano e Tuerredda”.

da "Malfatano, il paradiso in vendita", L'Unione Sarda, 22 marzo 2001

[2] ai sensi della direttiva n. 97/11/CE (allegato II, punto 12, lett. c), che ha modificato ed integrato la precedente direttiva n. 85/337/CEE (allegato II, punto 11, lett. a), decreto legislativo n. 152/2006 e s.m.i. (art. 20, allegati II e IV), legge regionale n. 1/1999 e s.m.i. (art. 31), deliberazione Giunta regionale n. 24/24 del 23 aprile 2008 (allegato B).

[3] vds. in particolare Corte di Giustizia CE, Sez. III, 25 luglio 2008, n. 142; Corte di Giustizia CE, Sez. II, 28 febbraio 2008, causa C-2/07; Cons. Stato, Sez. VI, 15 giugno 2004, n. 4163; T.A.R. Sardegna, sez. II, 30 marzo 2010, n. 412.